OPPO宣(xuān)布关停旗下芯(xīn)片(piàn)子公司哲库科技，引发(fā)了公募REITs扩募风波，如(rú)今，二(èr)级市场的影响仍未停(tíng)歇。

　　Wind数据显示(shì)，5月15日，华安张江(jiāng)光大园(yuán)REIT开盘继续延续此(cǐ)前几日(rì)的下跌走势，午后(hòu)跌幅(fú)一(yī)度(dù)扩大(dà)，尾(wěi)盘有所拉升(shēng)，全天(tiān)收跌6.22％，最近3个交易日跌幅超过9.69％。

　　此前，华安张江光大园REIT曾发布公告，紧(jǐn)急回应称(chēng)，哲库科技是其扩募拟新购入(rù)基础设施资产张润(rùn)大厦(shà)的重要承租方(fāng)之一，目前未收到哲库(kù)科技及OPPO方(fāng)面关于停止执行已签租赁协议的通(tōng)知。同时，在公告中(zhōng)，华安张江光大园(yuán)REIT进一步(bù)表示(shì)，原始权益人将继续密切(qiè)关注哲库科(kē)技后续情(qíng)况，积(jī)极做好相关(guān)应(yīng)对。

　　此(cǐ)外，张江REIT拟扩(kuò)募(mù)购入项(xiàng)目的原始权益人相关负责人也(yě)表示，近期(qī)已同(tóng)步启动了应(yīng)急预案(àn)，排摸储备租户(hù)，积极应对哲(zhé)库提前退租的可能(néng)事(shì)项。由于张(zhāng)润(rùn)大厦是全国首批REITs申报扩募(mù)项目，公(g古诗山衔落日浸寒漪，山衔落日浸寒漪的诗意是什么ōng)司领导高度重视，浦(pǔ)东(dōng)新区国资(zī)委也高度关注。

　　多(duō古诗山衔落日浸寒漪，山衔落日浸寒漪的诗意是什么)位业内人士表(biǎo)示，华安张江(jiāng)光大园REIT近期市场波动较大，但(dàn)其(qí)实不动产公募(mù)REITs项目短期出租率下跌并不会从根本上影响(xiǎng)其内外价值，投资者应理性看待。

　　张江光大园REIT

　　二(èr)级市(shì)场价(jià)格继续波动

　　本周，OPPO关停旗下芯片(piàn)子公司哲(zhé)库科(kē)技的事件继续扰动公(gōng)募REITs市(shì)场(chǎng)。

　　Wind数据显示，5月15日，华安张(zhāng)江(jiāng)光大(dà)园REIT以3.726元的价格小(xiǎo)幅低开(kāi)，此后二级市场价格开始震(zhèn)荡(dàng)走低，午盘收跌6.17％。午后，华安张江光大园REIT跌幅一度扩大到8.30％，随(suí)后(hòu)价(jià)格有所回(huí)升(shēng)，最终报收3.512元，全天跌幅(fú)6.22％。

　　受近期(qī)不利消(xiāo)息影响，华安张江光(guāng)大园REIT最(zuì)近几个(gè)交易(yì)日(rì)二级市场价格表(biǎo)现欠(qiàn)佳，5月11日(rì)以(yǐ)来(lái)，3个交易日跌幅(fú)达到(dào)9.69％，今年以来跌(diē)幅7.76％。不过，自2021年6月(yuè)21日上市以来(lái)，华安张(zhāng)江光大(dà)园REIT累计涨幅超过24％，在全市场公(gōng)募(mù)REITs中位(wèi)居前列。

　　从5月(yuè)15日(rì)公募(mù)REITs市场整体表(biǎo)现上看，目前上市(shì)的(de)8只产(chǎn)业(yè)园区基础设施(shī)REITs中，仅博时招商蛇(shé)口产业园REIT微幅上涨，其余7只均有不(bù)同程度下(xià)跌，8只产(chǎn)业(yè)园区基础设施REITs5月15日平均跌幅1.38％。今年(nián)以来平均跌幅5.17％。

　　“此前，张江REIT一季报中(zhōng)已经(jīng)披露张江光大园(yuán)项目(mù)出租率有(yǒu)所下降，如今拟(nǐ)扩募的项目(mù)又遭遇(yù)突发事件，因此导致二级(jí)市场(chǎng)价格出现(xiàn)波动。”一位业内人士分析称。

　　不过(guò)，在(zài)上述人士(shì)看来，尽(jǐn)管(guǎn)出于(yú)风险(xiǎn)规避(bì)的原因(yīn)，最(zuì)近(jìn)几个交(jiāo)易日场内资金有所流出，但是，不动产公募REITs项目短期(qī)出(chū)租率下跌并不(bù)会从根本(běn)上影响其(qí)内(nèi)外价值。

　　他也同(tóng)时表示，目前随着二级市(shì)场价格下跌，风险也得到一定释(shì)放，但是价格涨跌会受(shòu)到基本面、情绪面等多(duō)重因(yīn)素影响，不好判断(duàn)价格是不是已经完全触底。

　　此外，还有(yǒu)一位业(yè)内(nèi)人(rén)士表示(shì)，今(jīn)年整体REITs市场表现(xiàn)低(dī)迷，不少产品年(nián)内二级(jí)市(shì)场跌幅较大(dà)，其实有些隐含收益率高的产品具备一(yī)定的投资价值，很适(shì)合稳健类投资者(zhě)。此(cǐ)外，伴随着经(jīng)济复苏的(de)步伐，产业(yè)园区、物流类等REITs产品具备一(yī)定的投资价(jià)值(zhí)。

　　先(xiān)锋(fēng)瑞驰私(sī)募(mù)基金执行董事高(gāo)如(rú)星(xīng)对此表示，若张江(jiāng)园区最终能顺利解决招商，平稳过度(dù)对经营(yíng)现金流没(méi)有造成大的影响，“事件性利空下调至得(dé)这么(me)急、这么深(shēn)，加上前期(qī)本身园区类资产(chǎn)就回调不(bù)少了，这就是黄金坑(kēng)。”不(bù)过，他(tā)也强(qiáng)调，最终还是(shì)落(luò)到租金收入受不受影响，影响多大(dà)，估计(jì)园区会最终解决(jué)。

　　张江REIT紧(jǐn)急回应

　　扩募路上再迎接考验(yàn)

　　5月12日(rì)，OPPO宣布(bù)关(guān)停旗下芯片子公(gōng)司(sī)哲(zhé)库科技。随后5月12日(rì)晚，华安(ān)张江(jiāng)光大园REIT发布公(gōng)告，紧(jǐn)急回应称，哲库科技是(shì)其扩募拟(nǐ)新(xīn)购(gòu)入基础设施资产张润(rùn)大(dà)厦的重要承(chéng)租方之一，目前未(wèi)收到哲(zhé)库科技及OPPO方(fāng)面关于停止执行(xíng)已签租赁协议(yì)的通知。同时，在公告中，华安张江光(guāng)大园REIT进一步表示(shì)，原始权益人将继续密(mì)切关(guān)注哲库(kù)科技(jì)后续情况，积(jī)极做好相关应对。

　　此前，张江REIT因其一(yī)季报(bào)中(zhōng)披露的张江光大园项(xiàng)目出租率下降事项(xiàng)，一(yī)度二级市场价格出(chū)现回落。在(zài)随后(hòu)召(zhào)开的业绩说明会中(zhōng)管理(lǐ)人就相关事项进行了解释说明，市场信心(xīn)得(dé)到了一定提振，二级市场价格表现(xiàn)也趋于平(píng)稳。据了解，张江 REIT在5月11日(rì)召开的线上和线(xiàn)下(xià)的(de)扩募说明会上，运(yùn)营(yíng)团(tuán)队(duì)表示了对张江光(guāng)大(dà)园项目的信心，预计签署意(yì)向书和(hé)合(hé)同(tóng)谈判中的储备租户正常(cháng)转(zhuǎn)化(huà)后，项目出租(zū)率将得到回升(shēng)。没想到(dào)仅过了不到三周的时间，张江REIT的(de)扩募(mù)之路又迎来了(le)新的(de)考验。

　　因张(zhāng)江REIT的(de)上述公告引起了市(shì)场各方的(de)广(guǎng)泛关(guān)注(zhù)，张(zhāng)江REIT拟(nǐ)扩募购入项目的原始权益人相关(guān)负责人(rén)坦言，事发突然确实始料未及，在(zài)获悉OPPO关停哲库科技消(xiāo)息的第一时间即奔赴(fù)现场(chǎng)进行了(le)沟通(tōng)和核(hé)实工作，并(bìng)同步(bù)启动了应急预案，排摸(mō)储备租户，积极应(yīng)对哲(zhé)库提前退租的可(kě)能(néng)事项。由于张润大(dà)厦(shà)是(shì)全(quán)国首批REITs申报扩募(mù)项目，公司(sī)领导高度(dù)重视(shì)，据悉新区(qū)国资委也高(gāo)度(dù)关注。

　　当谈及储备租户情(qíng)况，相关负责人介绍(shào)说，目(mù)前储备租户还是比较(jiào)丰富的，覆(fù)盖了芯(xīn)片测试(shì)、人(rén)工(gōng)智能、航天产业(yè)、信息技术等产业客户(hù)，租赁意向(xiàng)面(miàn)积超过了(le)2万方(fāng)。从意向储(chǔ)备(bèi)转化(huà)为实际租户(hù)需要一些时间。

　　“我们正在着手通过签署租(zū)赁意向书来尽快(kuài)锁(suǒ)定(dìng)一些重要租(zū)户。虽然收了三个月履约保证金给了我们一些空间，但古诗山衔落日浸寒漪，山衔落日浸寒漪的诗意是什么(dàn)本着对首批扩募、对市场负责的态度，我(wǒ)们肯(kěn)定要全力与(yǔ)时间(jiān)赛跑，把这些(xiē)面积在(zài)短期内(nèi)完成去化。”相关负责(zé)人(rén)说道。

　　张江REIT已持有的同(tóng)区域(yù)的(de)张江光(guāng)大园项目一季度末也有将近30％的空置(zhì)率，原始权益人有那么多(duō)储备租户(hù)，之(zhī)前的空置率为何未能得(dé)到解决。

　　对此相关负责人解释，张江光大园一直(zhí)以来都(dōu)坚持以市场化运营为导向，历(lì)史运营(yíng)表现(xiàn)稳(wěn)定，租户的调租(zū)和(hé)换租都(dōu)属于正常情况(kuàng)，而(ér)这次项目的大租户退租正(zhèng)好发生在市场活跃度(dù)的短期低点(diǎn)，目前市场情况已有所好转。在看到(dào)出租率下滑情(qíng)况没有得(dé)到及(jí)时修复(fù)后，张(zhāng)江(jiāng)这边也作(zuò)了一定的资(zī)源调配和倾斜，引入了(le)一些(xiē)储(chǔ)备租(zū)户。

　　另外，张润(rùn)大厦(shà)和张江光大园项目在给租户的分隔空间(jiān)、交付标准、租金水平(píng)等方面也有一些差异化，张润大(dà)厦多是两千多平(píng)的大(dà)平(píng)层，楼的成新度高(gāo)一些，单价也贵(guì)一些，张江(jiāng)光大园单层以一千(qiān)平的面积为主，还有一些独栋形态的物业。租(zū)户自身也会有诉求，也(yě)会根据自身需求和预算挑选区域内的(de)不(bù)同物业。

　　“如(rú)果扩(kuò)募(mù)完(wán)成以(yǐ)后，新(xīn)老资产的管理人都变成了一家(jiā)，后续我们在(zài)资(zī)源共享(xiǎng)和联合(hé)营销方面能(néng)更加充分发挥协同效(xiào)应，相信可以(yǐ)做得更(gèng)好。”上述(shù)负(fù)责人补充说(shuō)道。

　　最后谈及对于(yú)张江REIT的定位(wèi)和展(zhǎn)望，相关负责人表示，张江集(jí)团和张江高科(kē)目前在管资产约五(wǔ)百(bǎi)万方，还有一些其他在开发的(de)储备项目，这些都将成为张江REIT实现(xiàn)打造张江(jiāng)园区(qū)产业(yè)空间资产(chǎn)上市平台目标的坚实后盾(dùn)和储备资(zī)源(yuán)。“我们非常重视张江REIT这个(gè)资(zī)本(běn)平(píng)台(tái)和它未来的发展。”相关负责人表(biǎo)示(shì)，“这次扩募是我们(men)实现(xiàn)基金扩容(róng)的第(dì)一步，也(yě)是至关(guān)重要的一(yī)步，眼下我们可能面临(lín)了一些突发情况(kuàng)需要解决，但是(shì)这和我们在张江科学城这三十年建设发展过程中所经历的(de)相比(bǐ)，只能算(suàn)是一个非常(cháng)小(xiǎo)的插曲。我们有信心排除(chú)万难，尽一(yī)切可能化解当前突(tū)发事件的所有(yǒu)负面影响，维(wéi)持预期和市场的信心(xīn)。”

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