5月以来，房地产板块个股(gǔ)多(duō)出现(xiàn)小幅上涨，截至(zhì)5月(yuè)10日收盘，中信房地产指数本(běn)月涨幅(fú)约为2％。而以公(gōng)募基金(jīn)为代表的机构对(duì)于这一(yī)板块(kuài)已经在悄然布局。数据显示，以南方和华夏的两(liǎng)只老牌ETF基金为例，5月(yuè)9日时所公(gōng)布的总(zǒng)份额均较4月28日时有(yǒu)小幅增长。根据基金一(yī)季报统计，龙(lóng)头(tóu)与(yǔ)地方国企(qǐ)央企获得(dé)增持，持仓数量(liàng)占流(liú)通股比重(zhòng)增幅五只个股(gǔ)分别为华发股份+3.40％、滨江集(jí)团+1.71％、中新集团(tuán)+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积(jī)余+0.92％。

　　公、私(sī)募配置房地(dì)产或“底部回升”

　　行业红利(lì)时代(dài)已(yǐ)过 精耕(gēng)细作成共(gòng)识

　　从公(gōng)募基金对房地产的配置看，2019年末，公募所持有的房(fáng)地产行业标的(de)市值(zhí)约1188亿元，占其所持股票市值(zhí)的(de)4.66％左右；2020年市场表现(xiàn)出色(sè)，但公募所持房地产公司市值(zhí)在股票资产中的(de)占比(bǐ)却(què)断崖式下跌至1.85％；2021年，这一数值更是进(jìn)一步降至1.56％。

　　不过(guò)2022年终于出现了(le)三年来的首次回(huí)升，年底这(zhè)一数值从(cóng)1.56％升至1.65％。与此同时(shí)，公募(mù)对房地产行业的持(chí)股比(bǐ)例(lì)也同步回升，从2021年底的6.94％提高到2022年(nián)末的7.03％。

　　这样的势头似乎在今年一季度得(dé)以延续。数据统计(jì)显示，公募(mù)重仓持有房地产板(bǎn)块一季度(dù)市值(zhí)TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四(sì)季度提升6.71％。持仓市值前(qián)五个股分别为保利发展、招商蛇口、万科A、华发股(gǔ)份、滨江集团，持(chí)仓市值占板块比重合计达47.29％，环(huán)比下降3.05％。

　　从中不难发现，公募对于(yú)房地(dì)产的投资(zī)愈发有(yǒu)集中(zhōng)于龙头的趋势。Wind显示，在(zài)公(gōng)募基(jī)金一季报汇总(zǒng)的重仓股中，房(fáng)地产板块排名最高的是(shì)保利发展，在基金重(zhòng)仓(cāng)第33位。排名(míng)第二的(de)是招商(shāng)蛇口(kǒu)，排在第78位。而(ér)老牌龙头股万(wàn)科A排(pái)在第96位。对(duì)比去年四(sì)季报，变化之处首先在(zài)于几(jǐ)只房(fáng)地产龙(lóng)头股从排位上看均有(yǒu)退步，尤其是万科最为明显(xiǎn)；其次是金地(dì)集团退出(chū)百大之列。但考虑到房地产是复苏链上最后一环，且首季并(bìng)非行(xíng)业销(xiāo)售旺(wàng)季，其传导到二级市(shì)场乃至机(jī)构持仓上(shàng)还需要时间周期。

　　形成共识的是，经济(jì)圈判断房地产已经进入大分化(huà)时(shí)代，一二(èr)线城(chéng)市好于三四线城市。而映射到二级(jí)市场投资上，配(pèi)置房地产行业轻松收获行业贝(bèi)塔的红利(lì)期一去不返(fǎn)了(le)。“如(rú)果按照产业周期来分(fēn)类，包括房地产等几类(lèi)行业在盖特(tè)纳曲线(xiàn)里属于成熟(shú)期或者衰退期的行业(yè)，传统认知上没有什么投(tóu)资机会的。但(dàn)在这几年(nián)特殊的(de)行情里包括煤(méi)炭、电(diàn)解(jiě)铝等(děng)类似的行业也出现了一些机会(huì)，背后的逻辑(jí)是(shì)供给侧发生了更大的变化。”一(yī)不愿(yuàn)具(jù)名(míng)的(de)上海公募基金经(jīng)理指出。

　　不过(guò)也有(yǒu)公募人(rén)士持谨慎乐观态(tài)度：“行业前几年17亿～18亿平方米(mǐ)的年销售(shòu)面积很难(nán)再出(chū)现(xiàn)了，2022年光是居民存款数量增加了15万亿元。中国存量有400亿平方米(mǐ)建筑(zhù)面(miàn)积，考虑存量地(dì)产(chǎn)的更新，也有近(jìn)10亿平方米。需求端还需(xū)要有(yǒu)一定的(de)政策出来去刺激(jī)购(gòu)房。”

　　宝盈(yíng)基金房地产研究员吕功绩也指出：“时至今日，无论从城镇化的(de)进(jìn)程，还是人均住房面积（接近30平/人），我国(guó)均已(yǐ)告别(bié)住房(fáng)短缺时代，而目(mù)前居民的杠杆(gān)率和房价收入也不(bù)支撑(chēng)每年18万亿元(yuán)的销售额，以及(jí)过(guò)快上(shàng)行(xíng)的房价，因而行(xíng)业(yè)高(gāo)增的时代(dài)已经(jīng)过去，未来(lái)行业的需求或将回(huí)落，在此(cǐ)过程中，伴随着地产的高杠杆属性，就很容易(yì)出现(xiàn)信用风险问题（类似2022年的民营地产爆雷），行业进入到供给侧(cè)国家常务委员7人，国家常务委员7人简历出清的过程。这个(gè)过(guò)程(chéng)中，综(zōng)合(hé)竞争力强的(de)公司(sī)就(jiù)能够通过大鱼(yú)吃小鱼的方式，获得(dé)市占率的(de)提升。当行业需求见顶回落时，行业的贝塔已(yǐ)经(jīng)过去了(le)，但不代表没有投资机会，机会(huì)在于城市、位置(zhì)、产(chǎn)品的(de)阿尔法，而对应到股(gǔ)票投资，就是强竞争力公司(sī)的阿尔法。”

　　或许也(yě)是基(jī)于这样的认(rèn)识转变，精耕细作个(gè)股成为公募乃至整体(tǐ)机(jī)构(gòu)的(de)务实之(zhī)举。

　　机构配置房地(dì)产“风物长宜放眼量(liàng)”

　　头部央国(guó)企、优质区域性(xìng)标的(de)成香饽饽

　　5月(yuè)以来(lái)，房地产板块个股多出现小幅上涨，截(jié)至(zhì)5月(yuè)10日收盘(pán)，中(zhōng)信房地产指数本月涨幅约为2％。从(cóng)具(jù)体(tǐ)的(de)个股来看，《红周刊》利用Wind统计申(shēn)万房地产板块个股，在纳入统(tǒng)计(jì)的124只(zhǐ)房地产类标(biāo)的股中，本月(yuè)以来实(shí)现股价上涨的达(dá)到了81家。

　　其中，上述时间段恰好排名(míng)前五的公司(sī)月(yuè)内涨幅(fú)超过了10％，它(tā)们分别是上实(shí)发(fā)展(zhǎn)、浦(pǔ)东金桥、*ST泛海、华(huá)夏(xià)幸福、荣安地产。排(pái)名第(dì)一的上实发(fā)展，五一假期归来后日成交量(liàng)明显放大，4日、5日连(lián)续两个交易日(rì)收出涨停(tíng)。从该股的基本面来看，上实(shí)发展(zhǎn)的主营业务(wù)为房地产开发与经营。公司的主要产品及服务为房(fáng)地产销售、房地(dì)产租赁、物业管理服务、工程项目、酒店经(jīng)营(yíng)。从业绩数据来看，2022年(nián)，其实(shí)现营业(yè)收入52.48亿元，比上期(qī)减少47.85％，归母净利润(rùn)1.23亿元，同比(bǐ)下降33.24％。2023年第一季度，其实现营业总收入27.87亿(yì)元，同比增长183.02％；归母净利(lì)润2.86亿元，同(tóng)比(bǐ)扭(niǔ)亏。

　　不过从(cóng)十(shí)大(dà)流通股股东来看，各类机构都(dōu)有对其(qí)布局的例子(zi)。以3月31日时的首季十大流(liú)通股股东来看， 具体包括(kuò)公募的上银基金、私(sī)募的(de)迎水(shuǐ)文龙、中央汇金、长城资产管理公(gōng)司(sī)等都跻身前(qián)十的行列。

　　巧合(hé)的是(shì)，涨幅暂时排名第二(èr)的浦东金桥也是上海本地房(fáng)企，其第一季度的收(shōu)入(rù)利润规模大幅度复苏(sū)。究其原因，一方面是该公司(sī)后疫情时(shí)代(dài)出租率复苏至近(jìn)年来最(zuì)高，另一方面则是(shì)公司拿地结算持续性向(xiàng)好(hǎo)，从数字上看，一(yī)季度新增虹口(kǒu)135、138住(zhù)宅地块，总建筑(zhù)面积约54万平方米。

　　在这样的业绩势头(tóu)向好背景下，自然也(yě)吸引了知名机构在其中(zhōng)持续驻(zhù)足(zú)。从第一季度十(shí)大(dà)流通股股东来(lái)看，知名(míng)私募高毅(yì)邓(dèng)晓峰(fēng)的(de)两只产品依(yī)然在前十中，这也是连续第三个季(jì)度他有的两(liǎng)只产品杀入前十。同时榜单中还有一支大名(míng)鼎鼎(dǐng)的(de)QFII阿布扎(zhā)比投资(zī)局，其(qí)当季还小(xiǎo)幅增加了持股(gǔ)。

　　除去上述两家上海区域性地产公司外，荣(róng)安(ān)地产则是主(zhǔ)要(yào)布局在深圳的地(dì)产公司，一季报交出的也是(shì)一(yī)份(fèn)报喜的(de)成(chéng)绩单：首季公司实现(xiàn)营业收(shōu)入51.85亿元，同比增长35.51％。归属于上市公司股东的(de)净利润6.48亿元，同比(bǐ)增长31.27％。

　　从机构态度(dù)来看，《红(hóng)周(zhōu)刊》注意到两(liǎng)只公募指基首(shǒu)季新杀入(rù)十大(dà)流通股股东行列(liè)。具体说来， 南方中证(zhèng)全指房地(dì)产ETF上榜(bǎng)排名第七位，富(fù)国中证指数1000增强则排名第九位(wèi)，此外联袂出现的机构(gòu)还(hái)有QFII高盛国际和私募(mù)迎水聚宝。

　　接受《红周刊》采(cǎi)访(fǎng)时(shí)，兴证全球(qiú)基金相关人士分析：“经(jīng)历过(guò)行业(yè)洗牌和兼并重(zhòng)组后(hòu)，龙头的价(jià)值更为笃(dǔ)定突出；从拿(ná)地端看(kàn)，2022年(nián)土地(dì)市场大幅(fú)降温，优质土地供给较多（券商测算对应(yīng)潜在毛利率在25％以上，目前房(fáng)企的利润(rùn)率仅20％），绝大(dà)多(duō)数房企受限(xiàn)于信用(yòng)问题或者资金紧张没法拿地(dì)，龙(lóng)头房企趁机获取低成本土地(dì)，龙头房企的拿地(dì)力(lì)度(dù)（拿地金(jīn)额/销售金(jīn)额）基本(běn)在(zài)30％以上；从融(róng)资(zī)上看，龙(lóng)头房企杠杆率较低(dī)，净负债率基本在70％以下(xià)，而其他(tā)房(fáng)企的净负(fù)债率普(pǔ)遍(biàn)都在100％以(yǐ)上，加杠杆空间(jiān)有限，从(cóng)融资(zī)成本看，龙头房企(qǐ)的融资成本不断下滑，基本(běn)在(zài)3％、4％左右；对应(yīng)到2023年的销售，龙头房企明显(xiǎn)跑赢行业，1～4月百强房企(qǐ)的销售额增速(sù)为9％，而(ér)TOP14的(de)销售额增速为29％。”

　　需要(yào)强调的是，在当前中特估的浪潮(cháo)下，央国(guó)企地产(chǎn)股或(huò)存在发展的大好(hǎo)机会。中信证(zhèng)券指出：“房地(dì)产行业(yè)的(de)结构性(xìng)机会依然存在，少(shǎo)部(bù)分公司尤(yóu)其是央(yāng)企(qǐ)占据显著优势，其主要又体现为库存的优势。央企(qǐ)地产公司(sī)，现阶段表现出(chū)较低的融资成本(běn)，优质的开发资源和(hé)良(liáng)好(hǎo)的(de)不动(dòng)产资产运营能力的多重(zhòng)竞争优势。”

　　“即使没(méi)有(yǒu)中(zhōng)特估，国央企相(xiāng)较于民营(yíng)地产公(gōng)司也(yě)是(shì)更有优势的。”吕功绩强(qiáng)调，“对于(yú)减值、土地(dì)资源债权(quán)债(zhài)务关系等问题，市场对民营房(fáng)开企(qǐ)业的资产会有更多担忧和质疑(yí)，所(suǒ)以在这一轮(lún)行业出清(qīng)的(de)过程中，央国企(qǐ)相较于民企来说估值的修复更(gèng)明显。中特(tè)估(gū)的角度从(cóng)中长(zhǎng)期的(de)维度看，行业的逻辑在于集中度提升(shēng)后，行业进入高质量发展阶段，具备(bèi)较(jiào)快速发(fā)展阶(jiē)段更(gèng)稳定且可(kě)预期的盈利(lì)和现金(jīn)流创(chuàng)造能力，以此带来估(gū)值中枢的(de)提升(shēng)，应该关注估值相对较低，企业自身资(zī)产的质(zhì)量好、运(yùn)营能(néng)力强(qiáng)、可(kě)以创造持续现金(jīn)流的企业国家常务委员7人，国家常务委员7人简历。”

　　“存(cún)量时代中行(xíng)业普涨的概率比较低，行业(yè)内部将出现分化(huà)，要关注将(jiāng)受益于(yú)行业集中度提(tí)升的头部公司。”星石投资首(shǒu)席研究官(guān)方磊(lěi)也表示。

　　顺应机构(gòu)这一思路的话，或许还是保利发展、招(zhāo)商蛇口等国资背(bèi)景龙头前(qián)途更为光明。不过(guò)国投瑞(ruì)银基金投(tóu)资部(bù)副总监(jiān)綦(qí)傅鹏(péng)表示(shì)：“需要(yào)客(kè)观地去持续观察国企央(yāng)企在(zài)三个方面是否(fǒu)可以维持，首先是融资(zī)成(chéng)本保持(chí)低位，其次是销售份额持续提升，再次是拿地份(fèn)额持续提升(shēng)。”

　　复苏速(sù)度缓慢

　　机构需要(yào)多给一(yī)些(xiē)耐心

　　而《红(hóng)周刊(kān)》也根据房企一(yī)季报梳(shū)理(lǐ)发现，对于2022年的业绩(jì)出(chū)现的整体下滑，2023年一(yī)季度的业绩分化更趋国家常务委员7人，国家常务委员7人简历明显(xiǎn)，保(bǎo)利发展、滨江集团(tuán)等房企营收、净利均(jūn)实现了业绩(jì)的回(huí)正，甚(shèn)至是较大增速的增长。而这些公(gōng)司也是机构的重仓对象。

　　对此(cǐ)，知(zhī)名房地产业内(nèi)人士(shì)张宏(hóng)伟向《红周刊》分析(xī)表示，业绩出(chū)现明显改善的(de)房(fáng)企(qǐ)，主要是因(yīn)为(wèi)过去两三(sān)年(nián)时间，尤其(qí)是在2021年下半年民营房企不怎么投资拿地之后，国有企业仍在持(chí)续(xù)性(xìng)地拿地，且主要集中在核(hé)心(xīn)城市，投资力度较(jiào)大。投(tóu)资的驱动能够推(tuī)动房(fáng)企销售业(yè)绩的(de)增(zēng)长，从而(ér)在2023年一季度市场恢复但仍(réng)处于(yú)调(diào)整的过程中，能够保有(yǒu)一(yī)个正增长。

　　不过张宏伟同时也提醒表(biǎo)示(shì)，在房(fáng)地产的复苏过程中(zhōng)，还面临着一些不(bù)确定性(xìng)。其实整个市场从(cóng)四月份(fèn)开(kāi)始又在往下掉。除了杭州(zhōu)、成(chéng)都等极(jí)个别城市四(sì)月环比三(sān)月相对表现较好之外(wài)，包(bāo)括(kuò)北京、上(shàng)海在内(nèi)的绝(jué)大多数城市都出(chū)现(xiàn)环比下滑(huá)的情(qíng)况(kuàng)。而现在五月的市场表现也不太(tài)乐观。按照现在(zài)的经济状况、收入情况(kuàng)，以及市场的去库存压力、企(qǐ)业的资(zī)金(jīn)面压力(lì)，可能会出现，到六月份房(fáng)企为了半(bàn)年报(bào)冲业绩出现市场的短期反弹外(wài)的(de)一个市(shì)场乏(fá)力现象(xiàng)。也就(jiù)是说，第二季度(dù)、第三(sān)季(jì)度增长不确定性的压力仍旧较大。

　　上(shàng)海(hǎi)利(lì)檀投资(zī)董事长陈昊扬也(yě)向《红(hóng)周刊(kān)》指(zhǐ)出，现在整个房地产以及其上(shàng)下游产(chǎn)业链(liàn)的复苏速(sù)度(dù)都比想象的要(yào)慢很(hěn)多，我(wǒ)们要多给一些耐(nài)心，这个(gè)时候，在房地产以及上下游就不(bù)是赚快钱的时候，只能赚他基(jī)本(běn)面的钱。但这也意味着，只有极为少数(shù)的、做(zuò)得比同(tóng)行好得多的(de)企业，会伴随整个(gè)行业的(de)弱复苏，业绩会逐步体现出来。所(suǒ)以只能耐心地去等待它(tā)的基本面不断地凸显出来，这需要时间(jiān)。

　　（本文已(yǐ)刊发于5月13日(rì)《红周(zhōu)刊》，文中(zhōng)提及(jí)个(gè)股仅(jǐn)为举例(lì)分析，不做买(mǎi)卖推荐。）

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